è un vincolo che risulta dai pubblici registri immobiliari ed è quindi facilmente conoscibile. Conoscendone l’ammontare residuo, è possibile estinguerla e ottenere la cancellazione, cosa che avviene regolarmente nelle compravendite.
Il pignoramento, invece, è tutta un’altra cosa.
Quando viene trascritto un pignoramento immobiliare, si apre una procedura esecutiva giudiziale. Esiste un creditore che agisce per primo, sulla base di un credito preciso, ma finché il pignoramento non viene cancellato, altri creditori del proprietario possono intervenire nella procedura senza necessità di trascrivere nuovi pignoramenti sull’immobile.
Questo significa che:
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dai registri immobiliari vediamo chi ha promosso il pignoramento;
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ma non abbiamo la certezza di conoscere tutti i creditori coinvolti;
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il quadro completo emerge solo consultando il fascicolo della procedura esecutiva, di norma tramite un avvocato.
Ed è per questo che, a differenza dell’ipoteca, l’ammontare complessivo del debito è incerto e può aumentare fino a quando la procedura non viene chiusa.
Ricapitoliamo:
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la casa che vogliamo comprare è pignorata
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il notaio non può rogitare finché il pignoramento non è cancellato
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la cancellazione avviene solo a seguito di un provvedimento del giudice dell’esecuzione
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il giudice dispone la chiusura della procedura quando tutti i creditori sono stati soddisfatti o la procedura è estinta
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fino alla cancellazione definitiva possono intervenire ulteriori creditori
E se il debito è inferiore al prezzo della casa?
Può capitare che, una volta ricostruita la situazione, il debito complessivo sia inferiore al prezzo di vendita. In questi casi esistono modalità tecniche e giuridiche per arrivare alla vendita, ma si tratta di operazioni complesse, che coinvolgono:
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il giudice dell’esecuzione,
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gli avvocati,
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il notaio,
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e tutti i creditori.
Non è una procedura standard né semplice, e va valutata caso per caso.
Come tutelarsi allora?
Una prima tutela è fare una visura ipotecaria aggiornata nel momento in cui ci si impegna ad acquistare (proposta o preliminare), per verificare l’esistenza di pignoramenti o altri gravami e poter eventualmente sospendere la trattativa senza rischiare la perdita della caparra.
Questo però riduce il rischio, ma non lo elimina, perché fino alla trascrizione del rogito un nuovo creditore potrebbe comunque promuovere un pignoramento.
Per questo motivo, la trascrizione del preliminare rappresenta uno strumento di tutela potentissimo per l’acquirente: consente di rendere inopponibili eventuali pignoramenti successivi, nei limiti previsti dalla legge.
Ha un costo, certo, ma è un costo spesso ampiamente giustificato dal livello di protezione che offre, non solo in caso di pignoramento.
Conclusione
Comprare una casa pignorata non è impossibile, ma è un’operazione che richiede:
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informazioni corrette,
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tempi adeguati,
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e l’assistenza di professionisti competenti.
Sottovalutare il problema significa esporsi a rischi molto seri.
Vito Desanguine
24 Gennaio 2021
