COS’E’ E IN COSA CI SI IMPEGNA
Prima di tutto dare un incarico in esclusiva ad un’ Agenzia Immobiliare (o ad un singolo Agente Immobiliare) significa stipulare con essa un contratto con cui fondamentalmente si pattuisce che l’Agenzia sarà l’unica a trattare e a promuovere la vendita della casa o altro immobile in questione, nei tempi e nei modi che essa riterrà più opportuni (ma che sarebbe opportuno conoscere prima di firmare l’incarico).
Nel contratto gli aspetti principali che sono presenti sono:
- il prezzo di vendita,
- la percentuale su quest’ultimo che spetterà all’Agenzia come compenso,
- la durata dell’incarico
- l’entità della penale nel caso il venditore tratti la vendita personalmente o tramite altra Agenzia escludendo quella a cui ha dato l’incarico in esclusiva.
Questa penale tuttavia non potrà essere superiore al 70% della percentuale pattuita di compenso, perché altrimenti viene considerata, da ormai consolidata giurisprudenza, come clausola vessatoria e quindi nulla.
Per fare un esempio pratico se ho pattuito con l’agenzia un compenso del 3% +Iva sul prezzo di vendita e una penale del 50% della provvigione vuol dire che se poi mi vendo la casa da solo dovrò comunque riconoscere all’agenzia il 50% del 3% ossia l’1,5% +Iva del prezzo di vendita
Sulla durata dell’incarico c’è da dire che sei mesi può essere un tempo congruo come no per trovare un acquirente se consideriamo che statisticamente a livello nazionale una casa si vende tra i sei e gli otto mesi.
Attenzione poi quando si firma l’incarico perché in esso potrebbe esserci previsto il tacito rinnovo alla scadenza, un problema se ci si dimentica di dare disdetta nei tempi previsti e non si è rimasti soddisfatti del lavoro svolto dall’Agenzia.
Sulla percentuale da riconoscere all’Agenzia come compenso sottolineo che essendo fonte di contrattazione può essere sì inferiore al comune 3%, ma anche superiore. Ho conosciuto colleghi che prendono il 6%. Per cui il cliente può legittimamente chiedere di pagare una determinata percentuale, ma l’Agenzia può altrettanto legittimamente richiederne tutt'altra, l’importante è che si affronti l’argomento prima di firmare perché ricordo che si sta firmando un contratto ragion per cui quello che vi viene riportato è vincolante.
Infine sul prezzo di vendita, se date l’esclusiva è perché vi fidate e se vi fidate fatelo fino in fondo e decidete un prezzo seguendo i consigli che vi darà l’Agenzia sulla base dei dati in suo possesso e della sua esperienza, perché la stragrande maggioranza delle volte il motivo per cui una casa non si vende e perché è fuori prezzo di mercato.
Nel prossimo articolo esporrò nel dettaglio i pro e i contro del dare l’esclusiva spiegando perché può convenire darla e perché no.
Vito Desanguine
28 Febbraio 2021
