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Lunedì, 26 Luglio 2021 17:39

Perché l'agente immobiliare si rifiuta di presentare la mia proposta di acquisto al venditore? In evidenza

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Abbiamo deciso che una casa ci piace, andiamo dall’Agente Immobiliare per fargli fare la nostra proposta da presentare al venditore, ma lui si rifiuta di farla. Perché? Può farlo?

 PERCHÉ

Partiamo da un presupposto gli Agenti Immobiliari sono di solito i primi a spingere gli acquirenti a fare una proposta scritta ai venditori, perché è il primo passo concreto che potrebbe portare alla conclusione dell’affare e quindi lui a guadagnarsi il diritto alla provvigione.

Per cui se non la vuole fare può essere per alcune delle motivazioni di seguito esposte:

  • ha già almeno un’altra proposta migliore e quindi ritiene inutile perdere tempo nello scrivere la vostra che sa che non sarebbe competitiva

  • offrite una cifra che è stata (realmente è ovvio) già rifiutata dal venditore

  • offrite condizioni di pagamento che sono già state rifiutate dal venditore (per esempio una proposta condizionata all’ottenimento del mutuo da parte della banca)

  • offrite una cifra che il venditore ha chiaramente e magari più volte ribadito di non essere disposto ad accettare anche se magari in linea con i prezzi di mercato

  • offrite condizioni di pagamento che il venditore ha chiaramente e magari più volte ribadito di non essere disposto ad accettare (la già detta proposta condizionata all’ottenimento del mutuo che di fatto gli impedirebbe di vendere ad altri la casa per un periodo che potrebbe anche essere di mesi di questi tempi, senza nessuna certezza che l’affare vada a buon fine)

  • offrite una cifra palesemente inferiore al prezzo di mercato e quindi presentarla non farebbe fare una bella figura all’Agente Immobiliare

In pratica l’Agente Immobiliare:

  1. non vuole perdere tempo che non gli sarebbe pagato nel redigere un'offerta che per i motivi sopra esposti sa con certezza che verrebbe rifiutata, 

  2. non vuole rischiare di deteriorare il suo rapporto con il venditore, rischiando di farsi ritirare l’incarico di vendita da un cliente irritato (a torto o a ragione) da proposte non in linea con le sue aspettative.

Sia chiaro che sto parlando di casi in cui la volontà del venditore è chiara perché è stata già testata in maniera concreta (soprattutto direi con proposte antecedenti non accettate).

Diversamente gli Agenti Immobiliari spingono sempre per presentare una proposta d’acquisto perché quanto meno gli servirà per scoprire le reali intenzioni di vendita dei loro clienti.

E’ ovvio che comunque queste proposte debbano avere un senso per l’Agente Immobiliare.

Mi spiego meglio: una proposta più bassa del prezzo di vendita ma a prezzo di mercato può comunque servire all’Agente per far capire al venditore che chiede troppo (cosa che evidentemente non è riuscito a trasmettere in fase di acquisizione), ma una proposta sotto il prezzo di mercato, magari di molto, fatta dall’acquirente per i suoi motivi (non ha di più da offrire, non conosce i reali prezzi di mercato della zona dove sta comprando, sta provando a fare l’affare, ecc.) farebbe fare al mediatore la figura di chi accetta qualunque cosa pur di chiudere l’affare e guadagnarsi la provvigione, col rischio come già detto di farsi ritirare l’incarico di vendita dal venditore deluso dalla proposta a lui presentatagli.

PUÒ FARLO? 

Come detto se il mediatore non presenta la proposta d’acquisto di solito è perché è convinto che in quel dato momento sarebbe rifiutata per i motivi prima esposti.

Potrebbero però esserci anche casi in cui egli in buona fede (perché magari nel frattempo il venditore si è convinto ad accettare una proposta a cifre che in passato aveva rifiutato) o in mala fede (per esempio vuole avvantaggiare un acquirente piuttosto che un altro, perché magari gli riconosce di più di provvigione) con questa presa di posizione potrebbe danneggiare le parti in causa (venditore e/o acquirente).

Per evitare ciò la legge obbliga gli Agenti Immobiliari a presentare ai venditori qualsiasi offerta concreta ossia scritta.  Infatti l'articolo 1759 comma 1 del c.c. recita così:  "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione di esso". Per cui direi che una proposta d'acquisto scritta è decisamente una circostanza che può influire sulla conclusione dell'affare.

Per cui la risposta è che no, in verità non potrebbe farlo.

Vito Desanguine

26 Luglio 2021

Letto 2155 volte Ultima modifica il Mercoledì, 09 Febbraio 2022 12:18

2 commenti

  • Link al commento Il Pontile immobiliare Lunedì, 31 Gennaio 2022 19:52 inviato da Il Pontile immobiliare

    Allora la questione è delicata vediamo di ragionare su alcuni aspetti
    Deve prevedere innanzitutto che in giudizio loro sosterranno la teoria che vi siete accordati con il proprietario per non pagare la provvigione e porteranno argomentazioni a favore che la casa l’avete vista tramite il loro intervento (testimoni, email, messaggi WhatsApp).
    Lei ha altrettanta documentazione tangibile che loro non hanno mai presentato la proposta al proprietario? (La parola del proprietario però in questo caso temo che valga poco per i motivi di cui sopra).
    Perchè se lei avesse prove scritte che loro sono venuti meno a ciò che la legge impone e cioè di rendere note alle parti ogni notizia che possa avere impatto sulla conclusione dell’affare e senza dubbio comunicare una proposta lo è (certo la proposta deve essere scritta), allora potrebbe negargli la provvigione per non aver svolto il proprio lavoro come avrebbero dovutto
    Detto questo deve sapere alcune cose della nostra professione e cioè che solo chi è Agente Immobiliare con patentino o iscrizione alla Camera di commercio come mediatore ed in possesso di numero REA può svolgere l’opera di mediazione, per cui se la casa le è stata fatta vedere da qualcuno non in possesso di questi requisiti ( spesso i franchising come Tecnocasa lo fanno) lei non è tenuta a pagare niente. Ovviamente come sopra deve dimostrare in maniera tangibile (con testimoni, email, messaggi ecc.) che la persona con cui avete trattato all’epoca dei fatti non era un vero Agente Immobiliare. Se ciò non fosse possibile da dimostrare può comunque andando in giudizio sperare di pagare meno del 4% perché la legge dice che in mancanza di accordo tra le parti si paga il minimo previsto dalla camera di commercio di competenza dell’immobile in questione e spesso è il 2% (certo se perde magari le toccherà pagare anche le spese legali).
    Un consiglio, si rivolga al presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) della sua provincia e gli esponga i fatti, sono sicuro che potrebbe conoscere le persone di Tecnocasa con cui è entrata in contatto e dirle come muoversi meglio.
    Un saluto
    Vito Desanguine

    Rapporto
  • Link al commento Roberta Domenica, 16 Gennaio 2022 19:05 inviato da Roberta

    Un anno fa andai in una agenzia , vidi una casa non ho firmato la presa visione , dopo tre giorni andai in agenzia per fare una pseudo proposta , soli verbale mi risposero che c'era una trattativa in corso, un mese dopo sempre con la stessa agenzie andai a vedere un altra casa, tra le varie chiacchiere chiesi informazioni sulla casa che mi piaceva , mi risposero " è stata venduta e tra una settimana inizieranno la ristrutturazione ". Passaro vari mesi e io sempre alla ricerca della casa ideale,un amico che abita nella zona della ( casa) mi disse che era ancora disabitata , ma il cartello tecnocasa non c'era più. Tramite il vicinato rintracciai i proprietario andai fino a casa sua e da quel momento iniziai la trattativa con il proprietario dato che l'agenzia con la scadenza del mandato non c'era più, in quella occasione venni a sapere che l'agenzia quando aveva l'immobile in carico , no aveva mai detto al proprietario del mio interessamento per l'immobile. Ho comprato la casa oggi ricevo una lettera dell'agenzia che vuole il 4% da me e dal venditore. Mi domando visto che il mio interessamento non è stato comunicato e mi sono sentita dire il falso dato che non era stata venduta come mi avevano detto possono volere soldi non avendo svolto il loro dovere anzi ostacolando la vendita?

    Rapporto

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