Vito Desanguine

Lunedì, 26 Luglio 2021 17:39

Perché l'agente immobiliare si rifiuta di presentare la mia proposta di acquisto al venditore? ^{In evidenza}

Scritto da Vito Desanguine

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Abbiamo deciso che una casa ci piace, andiamo dall’Agente Immobiliare per fargli fare la nostra proposta da presentare al venditore, ma lui si rifiuta di farla. Perché? Può farlo?

PERCHÉ

Partiamo da un presupposto gli Agenti Immobiliari sono di solito i primi a spingere gli acquirenti a fare una proposta scritta ai venditori, perché è il primo passo concreto che potrebbe portare alla conclusione dell’affare e quindi lui a guadagnarsi il diritto alla provvigione.

Per cui se non la vuole fare può essere per alcune delle motivazioni di seguito esposte:

ha già almeno un’altra proposta migliore e quindi ritiene inutile perdere tempo nello scrivere la vostra che sa che non sarebbe competitiva
offrite una cifra che è stata (realmente è ovvio) già rifiutata dal venditore
offrite condizioni di pagamento che sono già state rifiutate dal venditore (per esempio una proposta condizionata all’ottenimento del mutuo da parte della banca)
offrite una cifra che il venditore ha chiaramente e magari più volte ribadito di non essere disposto ad accettare anche se magari in linea con i prezzi di mercato
offrite condizioni di pagamento che il venditore ha chiaramente e magari più volte ribadito di non essere disposto ad accettare (la già detta proposta condizionata all’ottenimento del mutuo che di fatto gli impedirebbe di vendere ad altri la casa per un periodo che potrebbe anche essere di mesi di questi tempi, senza nessuna certezza che l’affare vada a buon fine)
offrite una cifra palesemente inferiore al prezzo di mercato e quindi presentarla non farebbe fare una bella figura all’Agente Immobiliare

In pratica l’Agente Immobiliare:

non vuole perdere tempo che non gli sarebbe pagato nel redigere un'offerta che per i motivi sopra esposti sa con certezza che verrebbe rifiutata,
non vuole rischiare di deteriorare il suo rapporto con il venditore, rischiando di farsi ritirare l’incarico di vendita da un cliente irritato (a torto o a ragione) da proposte non in linea con le sue aspettative.

Sia chiaro che sto parlando di casi in cui la volontà del venditore è chiara perché è stata già testata in maniera concreta (soprattutto direi con proposte antecedenti non accettate).

Diversamente gli Agenti Immobiliari spingono sempre per presentare una proposta d’acquisto perché quanto meno gli servirà per scoprire le reali intenzioni di vendita dei loro clienti.

E’ ovvio che comunque queste proposte debbano avere un senso per l’Agente Immobiliare.

Mi spiego meglio: una proposta più bassa del prezzo di vendita ma a prezzo di mercato può comunque servire all’Agente per far capire al venditore che chiede troppo (cosa che evidentemente non è riuscito a trasmettere in fase di acquisizione), ma una proposta sotto il prezzo di mercato, magari di molto, fatta dall’acquirente per i suoi motivi (non ha di più da offrire, non conosce i reali prezzi di mercato della zona dove sta comprando, sta provando a fare l’affare, ecc.) farebbe fare al mediatore la figura di chi accetta qualunque cosa pur di chiudere l’affare e guadagnarsi la provvigione, col rischio come già detto di farsi ritirare l’incarico di vendita dal venditore deluso dalla proposta a lui presentatagli.

PUÒ FARLO?

Come detto se il mediatore non presenta la proposta d’acquisto di solito è perché è convinto che in quel dato momento sarebbe rifiutata per i motivi prima esposti.

Potrebbero però esserci anche casi in cui egli in buona fede (perché magari nel frattempo il venditore si è convinto ad accettare una proposta a cifre che in passato aveva rifiutato) o in mala fede (per esempio vuole avvantaggiare un acquirente piuttosto che un altro, perché magari gli riconosce di più di provvigione) con questa presa di posizione potrebbe danneggiare le parti in causa (venditore e/o acquirente).

Per evitare ciò la legge obbliga gli Agenti Immobiliari a presentare ai venditori qualsiasi offerta concreta ossia scritta. Infatti l'articolo 1759 comma 1 del c.c. recita così: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione di esso". Per cui direi che una proposta d'acquisto scritta è decisamente una circostanza che può influire sulla conclusione dell'affare.

Per cui la risposta è che no, in verità non potrebbe farlo.

Vito Desanguine

26 Luglio 2021

www.ilpontileimmobiliare.it

Letto 9731 volte Ultima modifica il Lunedì, 03 Luglio 2023 16:57

Pubblicato in Suggerimenti per gli acquirenti

Ultimi da Vito Desanguine

13 commenti

Link al commento Sabato, 25 Novembre 2023 16:18 inviato da Vito
Buonasera Valentina, è difficile dare una risposta sicura a questa sua domanda, perché il comportamento dell’Agenzia Immobiliare non è chiaro. Sicuramente qualcuno mente o l’Agente Immobiliare o il venditore. Intanto si assicuri che l’Agente Immobiliare agente lo sia veramente, come fare l’ho scritto in un altro articolo, perché ci sono molti abusivi in giro anche nelle Agenzie e per legge non hanno diritto a nessuna mediazione. Detto questo, se il venditore è disposto a testimoniare in aula che non ha mai ricevuto la sua offerta senza timore di essere smentito, allora lei teoricamente sarebbe giustificata a non pagare l’Agenzia. Dico teoricamente perché l’Agenzia potrebbe invece dire che è tutta una manovra sua e del venditore per evitare il pagamento della mediazione dovuta. Capisce che sto parlando di andare in causa, perché è così che poi finiscono le cose. Personalmente il consiglio che le do è di provare in prima battuta ad accordarsi con l’Agenzia per una cifra inferiore al pattuito, dato che si è comportata in maniera non corretta, paventandole però la prospettiva di affrontare una causa in tribunale in caso contrario ad un accordo, visto che ha lavorato in modo poco professionale. Tutto questo a patto che il venditore non abbia mentito.
Saluti
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Sabato, 25 Novembre 2023 08:10 inviato da Valentina
Buongiorno, pongo una domanda.
Un agente mi ha fatto formulare proposta scritta, di fatto non l'ha presentata al venditore ed ha preferito presentarne un'altra.
Non mi segue nella mediazione, in quanto l'immobile è locato e dovrei accordarmi con locatari e parte venditrice per liberarlo.
Se io alla fine attraverso contatto diretto con il venditore e locatari compro casa devo pagare agenzia visto che non ha lavorato per me? Scrivendomi di lasciare perdere e che non avevo opportunità di acquisto e confermandomi di aver presentato proposta quando il venditore in forma scritta mi conferma di non aver mai ricevuto la mia offerta?
Grazie
Rapporto
Link al commento Giovedì, 19 Ottobre 2023 11:35 inviato da Vito
Gentile Michela, mi scuso se non le ho scritto subito, ma il suo commento mi era sfuggito.
Comunque la risposta è sì, lei può presentare una proposta, non solo prima di un’altra, ma anche dopo di un’altra, a meno che sia già stata accettata dal venditore. Questo perché Il cliente venditore ha diritto a scegliere tra la migliore offerta ricevuta, questo vuol dire quindi che le deve ricevere tutte, non che le può, le deve. E quindi l’Agenzia DEVE presentargliele tutte.
Perché un’Agenzia potrebbe essere intenzionata a non farlo?
I motivi, oltre a quelli spiegati nell’articolo possono essere di natura personale dell’Agenzia Immobiliare e io non posso saperli e possono andare dal voler favorire un conoscente/parente/buon cliente all’avere un approccio alla professione per cui si vuole essere corretti con il primo cliente che afferma di voler presentare una proposta e finché questa trattativa non è conclusa in positivo o in negativo non ne aprono un’altra.
Sono diversi gli Agenti Immobiliari che si comportano così e da un certo punto di vista sarebbe un atteggiamento condivisibile se non fosse per il fatto che la legge dice un’altra cosa
Saluti
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Sabato, 14 Ottobre 2023 07:26 inviato da Michela
Buongiorno, il fatto: oggi sabato pomeriggio ho appuntamento per vedere casa e premetto che il primo appuntamento era ieri venerdì mattina ma l’agenzia giovedì sera me l’ha sposto. Ieri venerdì sera ricevo una telefonata dall’agente che mi comunica che lunedì devono ricevere una proposta e quindi io che vado a vedere casa oggi sabato pomeriggio non posso presentare offerta perché devono rispettare ordine di visita e mi invita velatamente a rinunciare all’appuntamento. O comunque detto di voler vedere la casa e ho confermato l’appuntamento per oggi. Chiedo se sia un comportamento trasparente e lecito. Posso presentare l’offerta oggi sabato e loro sono obbligati a prenderla? Vi prego gentilmente di rispondermi in giornata
Grazie
Rapporto
Link al commento Sabato, 14 Ottobre 2023 07:26 inviato da Michela
Buongiorno, il fatto: oggi sabato pomeriggio ho appuntamento per vedere casa e premetto che il primo appuntamento era ieri venerdì mattina ma l’agenzia giovedì sera me l’ha sposto. Ieri venerdì sera ricevo una telefonata dall’agente che mi comunica che lunedì devono ricevere una proposta e quindi io che vado a vedere casa oggi sabato pomeriggio non posso presentare offerta perché devono rispettare ordine di visita e mi invita velatamente a rinunciare all’appuntamento. O comunque detto di voler vedere la casa e ho confermato l’appuntamento per oggi. Chiedo se sia un comportamento trasparente e lecito. Posso presentare l’offerta oggi sabato e loro sono obbligati a prenderla? Vi prego gentilmente di rispondermi in giornata
Grazie
Rapporto
Link al commento Martedì, 22 Novembre 2022 13:06 inviato da Vito
Risposta a Claudio.
Buongiorno, come ho scritto in un altro articolo "Qual è il momento preciso in cui matura il diritto alla provvigione", nel momento in cui lei viene a conoscenza che la sua proposta è stata integralmente accettata nei termini da lei proposti, l'Agente Immobiliare che ha seguito la trattativa, se nella proposta non ci sono clausole sospensive (es. ti pagherò se la banca mi darà il mutuo) ha maturato il diritto alla provvigione pattuita e quindi ne può legalmente pretendere il pagamento, ma, e lo ribadisco, solo dopo che la proposta sia stata accettata come detto prima e non alla sua sola presentazione.
Saluti
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Martedì, 22 Novembre 2022 12:52 inviato da Vito
Risposta a Miceli Maria.
Buongiorno. Come ho scritto nell'articolo può essere che l'Agente Immobiliare abbia ritenuto che l'offerta fosse talmente bassa da non rischiare di rovinare il suo rapporto con il venditore presentandogliela e rischiando di farlo arrabbiare. Bisogna sapere che molti venditori si arrabbiano se gli viene presentata un'offerta molto al di sotto delle loro aspettative, specialmente se la stima dell'immobile l'ha fatta lo stesso Agente che gliela presenta. Per cui anche se era tenuto a presentargliela (sempre se fosse stata scritta perché le chiacchiere le porta via il vento), che altro motivo avrebbe avuto a non presentarla se non la certezza che sarebbe stata rifiutata con il rischio di rovinare il rapporto con il venditore e di farsi revocare l'incarico alla scadenza?
Saluti
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Mercoledì, 16 Novembre 2022 22:18 inviato da Claudio
Buonasera, questa sera mi è accaduto un fatto molto particolare. Stavo redigendo la proposta (congrua sia come prezzo che modalità di pagamento) quando l'agente immobiliare mi ha detto che per portare avanti una proposta sono necessari due assegni, uno come consueta caparra per il proprietario è un altro assegno per il pagamento totale delle provvigioni di agenzia. Ho discusso per un'ora su questo ultimo assegno in quanto, per quello che so, non ho mai sentito questa richiesta. Alla fine l'agenzia non ha voluto proseguire la proposta in quanto io non ho voluto rilasciare questo secondo assegno per le loro provvigioni. Secondo lei è legale questa cosa?
Rapporto
Link al commento Sabato, 12 Novembre 2022 14:47 inviato da Miceli Maria
Un amico ha dato mandato ad un'agenzia di vendere l'appartamento in comproprietà con la ex moglie, l'agente ha avuto proposte di acquisto di importo inferiore al mandato e non le ha presentate ai venditori
L'agente non era comunque tenuto a presentare la proposta di acquisto ai venditori?
Rapporto
Link al commento Mercoledì, 03 Agosto 2022 11:41 inviato da Vito
Buongiorno a lei Daniele, non c'è un obbligo di legge di risposta del venditore in forma scritta. Teoricamente basterebbe saperlo anche in forma orale dall'Agente Immobiliare. Diciamo però che avere una risposta scritta del venditore sarebbe sicuramente la soluzione più opportuna per togliersi ogni dubbio sull'effettiva presentazione della proposta a quest' ultimo da parte dell'Agente Immobiliare, che sarebbe anch'egli tutelato da questa risposta scritta dalla possibilità che un domani gli venga contestato di non averla presentata al venditore veramente. Se comunque non fosse possibile averla perché l'Agenzia si è appellata alla privacy del venditore, quantomeno sarebbe il caso di farsi mandare almeno un'email da un indirizzo riconducibile all'Agente Immobiliare in cui quest'ultimo dichiara che il proprietario.... ha rifiutato la proposta d'acquisto del Signor .... sulla casa in .... perché.... In questo modo almeno l'Agente immobiliare si assumerà le sue responsabilità se un domani si dovesse scoprire che la proposta non l'aveva mai presentata.
Un saluto
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Martedì, 02 Agosto 2022 08:10 inviato da Daniele pullini
Buongiorno, da quanto letto ho capito che il mediatore è tenuto a presentare l offerta formale al venditore, non mi è chiaro se l intenzionato a acquirente possa pretendere il rifiuto formale dell' offerta anch'essa per iscritto. Ringrazio per il suo riscontro
Rapporto
Link al commento Lunedì, 31 Gennaio 2022 19:52 inviato da Il Pontile immobiliare
Allora la questione è delicata vediamo di ragionare su alcuni aspetti
Deve prevedere innanzitutto che in giudizio loro sosterranno la teoria che vi siete accordati con il proprietario per non pagare la provvigione e porteranno argomentazioni a favore che la casa l’avete vista tramite il loro intervento (testimoni, email, messaggi WhatsApp).
Lei ha altrettanta documentazione tangibile che loro non hanno mai presentato la proposta al proprietario? (La parola del proprietario però in questo caso temo che valga poco per i motivi di cui sopra).
Perchè se lei avesse prove scritte che loro sono venuti meno a ciò che la legge impone e cioè di rendere note alle parti ogni notizia che possa avere impatto sulla conclusione dell’affare e senza dubbio comunicare una proposta lo è (certo la proposta deve essere scritta), allora potrebbe negargli la provvigione per non aver svolto il proprio lavoro come avrebbero dovutto
Detto questo deve sapere alcune cose della nostra professione e cioè che solo chi è Agente Immobiliare con patentino o iscrizione alla Camera di commercio come mediatore ed in possesso di numero REA può svolgere l’opera di mediazione, per cui se la casa le è stata fatta vedere da qualcuno non in possesso di questi requisiti ( spesso i franchising come Tecnocasa lo fanno) lei non è tenuta a pagare niente. Ovviamente come sopra deve dimostrare in maniera tangibile (con testimoni, email, messaggi ecc.) che la persona con cui avete trattato all’epoca dei fatti non era un vero Agente Immobiliare. Se ciò non fosse possibile da dimostrare può comunque andando in giudizio sperare di pagare meno del 4% perché la legge dice che in mancanza di accordo tra le parti si paga il minimo previsto dalla camera di commercio di competenza dell’immobile in questione e spesso è il 2% (certo se perde magari le toccherà pagare anche le spese legali).
Un consiglio, si rivolga al presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) della sua provincia e gli esponga i fatti, sono sicuro che potrebbe conoscere le persone di Tecnocasa con cui è entrata in contatto e dirle come muoversi meglio.
Un saluto
Vito Desanguine
Rapporto
Link al commento Domenica, 16 Gennaio 2022 19:05 inviato da Roberta
Un anno fa andai in una agenzia , vidi una casa non ho firmato la presa visione , dopo tre giorni andai in agenzia per fare una pseudo proposta , soli verbale mi risposero che c'era una trattativa in corso, un mese dopo sempre con la stessa agenzie andai a vedere un altra casa, tra le varie chiacchiere chiesi informazioni sulla casa che mi piaceva , mi risposero " è stata venduta e tra una settimana inizieranno la ristrutturazione ". Passaro vari mesi e io sempre alla ricerca della casa ideale,un amico che abita nella zona della ( casa) mi disse che era ancora disabitata , ma il cartello tecnocasa non c'era più. Tramite il vicinato rintracciai i proprietario andai fino a casa sua e da quel momento iniziai la trattativa con il proprietario dato che l'agenzia con la scadenza del mandato non c'era più, in quella occasione venni a sapere che l'agenzia quando aveva l'immobile in carico , no aveva mai detto al proprietario del mio interessamento per l'immobile. Ho comprato la casa oggi ricevo una lettera dell'agenzia che vuole il 4% da me e dal venditore. Mi domando visto che il mio interessamento non è stato comunicato e mi sono sentita dire il falso dato che non era stata venduta come mi avevano detto possono volere soldi non avendo svolto il loro dovere anzi ostacolando la vendita?
Rapporto