Partiamo da come funziona il tutto.
Quando le parti hanno raggiunto un accordo in forma scritta (preliminare) generalmente la parte acquirente per dare più peso alla sua volontà di comprare offre alla parte venditrice una somma di denaro il cui importo dipende dalle possibilità dell’acquirente e dal valore dell’immobile.
Questa somma prende il nome di caparra e se le parti arriveranno al rogito senza intoppi verrà considerata come un acconto sul prezzo totale.
E se una delle parti si tirasse indietro senza giustificato motivo (ossia senza un motivo che può essere stato previsto nella proposta o nel preliminare)?
Ci sono varie possibilità a secondo del tipo di caparra prevista
Si hai capito bene, non c’è un solo tipo di caparra, ma due:
- quella confirmatoria (Art 1385 c.c.) e
- quella penitenziale (Art. 1386 c.c.)
Partiamo da quella penitenziale che è la più semplice da capire e il cui funzionamento è comunemente risaputo, ma che al contrario di ciò è la meno usata nei contratti.
La caparra penitenziale (Art. 1386 c.c. ) è considerata il prezzo necessario per esercitare unilateralmente il diritto di recesso da un contratto.
Quindi la cifra che ognuna delle due parti rischia di perdere è la stessa, ma è la facilità con cui ottenerla ad essere diversa, perché nel caso a cambiare idea sia l’acquirente, il venditore essendone già in possesso dovrà solo non restituirla.
Ma se invece a cambiare idea fosse il venditore, questi per liberarsi dall’obbligo di vendere dovrà ridare all’acquirente la caparra da lui incassata e in più la stessa cifra di soldi propri (il cosiddetto doppio della caparra).
Ne conviene che l’acquirente dovrà sperare che il venditore gli versi tutta la somma dovuta spontaneamente senza dover ricorrere alle azioni legali.
Nel caso della caparra confirmatoria (Art. 1385 c.c.) invece ci sono tre possibilità alternative tra loro e quindi non cumulabili
- Si fa come per la caparra penitenziale
- La parte che non ha cambiato idea può legittimamente pretendere tramite il giudice che l’altra parte adempia comunque all’impegno preso
- La parte che non ha cambiato idea chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti per non aver potuto vendere o comprare l’immobile nei tempi e/o modi stabiliti
(quest’ultima soluzione è la meno praticata per l’incertezza del valore del risarcimento ottenibile che potrebbe anche essere inferiore al valore della caparra)
Vito Desanguine
04 Ottobre 2020
