sono mediatori. 

Infatti per poter esercitare devono potersi iscrivere alla Camera di Commercio di competenza con il codice Ateco 6831 che corrisponde agli affari in mediazione.

La figura professionale del mediatore è disciplinata da 12 articoli del codice civile e cioè quelli compresi tra il 1754 e il 1765.

Il mediatore per il codice civile deve essere super partes, deve mediare tra le opposte esigenze di vendere al miglior prezzo e di comprare al miglior prezzo, al contrario dell’avvocato che è sempre di parte.

Anche per questa sua equidistanza, la legge italiana obbliga sia i venditori che gli acquirenti a riconoscergli un compenso (provvigione) per l’opera svolta, nel momento in cui l’affare sia stato concluso.

Per cui la pretesa da parte di chi vende che l’Agente Immobiliare si comporti come un piazzista o un avvocato di parte non può e non deve essere accolta da un professionista serio.

Una volta l’Agente Immobiliare era soprattutto l’erede dei sensali ovvero era quasi sempre solo

Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, come recita l’articolo 1754 del c.c.

Oggi invece molte sentenze hanno determinato che la figura dell’Agente Immobiliare deve essere molto più professionale perché hanno fatto riferimento soprattutto all’articolo 1759 del c.c. che recita che:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso

L’Agente immobiliare non può quindi per legge nascondere informazioni (ovviamente di cui è a conoscenza) che, purtroppo per i venditori, diminuiranno il valore dell’immobile.

Questo proprio perché deve mediare andando incontro alla legittima richiesta degli acquirenti di pagare l’immobile il giusto prezzo di mercato.

Allora bisogna diffidare di figure che si propongono di difendere ad ogni costo le ragioni (spesso fuori logica e/o fuori legge) di chi vende, magari a patto di avere l’esclusiva e forse provvigioni più alte del normale, perché non è possibile per legge. Chi si propone così mente sapendo di mentire.

In più se l’agente si comportasse in maniera contraria alla legge, perorando esclusivamente la causa del venditore, non farebbe neanche un buon servizio a chi vende, perché lo esporrebbe comunque alla probabile rivalsa della parte acquirente.

Infatti non dobbiamo mai dimenticare che la legge italiana tutela sempre chi compra, addossando a chi vende la completa responsabilità di cedere immobili conformi a livello urbanistico, catastale, edilizio e comunque privi di qualsiasi vizio che sia evidente o no. Anzi, soprattutto se non è evidente.

Per cui un Agente Immobiliare professionale, essendo un mediatore che deve tutelare ambedue le parti, avrà cura di verificare preventivamente la documentazione dell’immobile. Ovviamente in parallelo all’aspetto commerciale, vale a dire fare una corretta valutazione del valore di mercato dell’immobile e proporlo al meglio in vendita.

In un certo senso quindi, con le dovute differenze e proporzioni, l’agente immobiliare deve svolgere un ruolo molto più vicino a quello del notaio che non all’avvocato.  Il notaio infatti deve tutelare tutte e due le parti (anche se viene pagato da una sola) mentre l’avvocato è il professionista che deve tutelare solo il proprio cliente.

20 Giugno 2024

Vito Desanguine

www.ilpontileimmobiliare.it

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