o di ogni altra parte d’Italia sarebbero inutili perché le case si venderebbero su Internet, come un qualsiasi prodotto su Amazon.
Per fortuna (per me e per i miei colleghi ovviamente) non è così.
Nel prosieguo di questo articolo comunque dirò cose che pur riguardando nello specifico il mercato immobiliare di Marina di Massa, in linea generale valgono per qualsiasi altra zona d’Italia.
Capire quanto costano le case è complesso e quasi quasi si potrebbe dire che determinarlo potrebbe essere un vero e proprio lavoro, chissà magari da Agente immobiliare.
Questo contrariamente a quanti, come i portali immobiliari, vorrebbero semplificare il tutto con una semplice moltiplicazione tra il prezzo al mq per i mq totali dell’immobile.
Intanto, già determinare i mq effettivi da conteggiare non è così scontato ed a questo proposito vi rimando a questo articolo che ho scritto qualche anno fa.
Poi c’è la questione ben più complessa di determinarne il valore al mq e qui si apre un mondo.
Prima di provare a dare comunque una risposta al quesito di quanto costa una casa a Marina di Massa è bene precisare subito due aspetti molto importanti e spesso sottovalutati:
Il primo aspetto da considerare è che:
LE CASE SI VENDONO A CORPO E NON A MISURA
Questo perché ogni casa è unica e non può essere replicata.
Per esempio già in un grande condominio ci sarà un solo appartamento ad un certo piano esposto in un certo modo, figuriamoci edifici diversi come case singole o bifamiliari, trifamiliari e quadrifamiliari.
Per cui i famosi valori al mq dell’Agenzia delle entrate (valori OMI) tanto sbandierati sia da chi compra che da chi vende vanno presi solo come un’indicazione di massima.
Intanto perché fanno sempre riferimento ad una forbice di valori tra un minimo e un massimo che a Marina di Massa nel 1° semestre del 2024 (ultimi valori OMI disponibili ad oggi) va da 2.150 €/mq a 2.950 €/mq per immobili in uno stato normale.
Già qui si capisce che se ho una differenza di 800 euro al mq, lo stesso appartamento di 100 mq, per chi compra varrà 215 mila euro e per chi vende 295 mila.
E stiamo parlando di valori OMI riferiti sempre ad un immobile in uno stato normale, figuriamoci poi se la forbice di prezzo è tra uno nuovo e uno da ristrutturare.
In questo caso avremmo una differenza che arriva fino a 1.700 €/mq (min 1.800 – Max 3.500) come si evince dai rilevamenti della FIAIP del febbraio 2024
In più questi valori OMI o FIAIP fanno comunque riferimento a macro zone che a Marina di Massa vanno dal lungomare a 1.700 mt di distanza da esso.
È facilmente intuibile che in una zona di turismo balneare come Marina di Massa, un appartamento sul lungomare non potrà mai valere lo stesso di uno di caratteristiche simili, ma a quasi due km di distanza da esso, soprattutto se consideriamo che la vicinanza al mare è l’aspetto più richiesto dagli acquirenti.
Alla fine è questo il lavoro di un Agente Immobiliare, far capire a chi vende le ragioni per cui il suo immobile non vale il valore massimo di mercato e a chi compra i motivi per cui non può pensare di trovare un immobile nuovo o ristrutturato o vicino al mare ai valori minimi.
Il secondo aspetto da considera invece è che:
LE CASE SONO VENDUTE DA PERSONE
Questo comporta che i motivi per cui una casa viene messa in vendita non sono oggettivi, ma soggettivi e quindi spesso il prezzo di vendita proposto sarà influenzato da essi e non dai valori di mercato.
In più le case spesso hanno un valore affettivo per i loro proprietari che li porta a sovrastimarne il valore, così, come li porta a sottostimare che finiture che 20/30 anni fa erano alla moda oggi non sono più apprezzate.
Alla luce di tutte queste considerazioni sicuramente il modo migliore per sapere quanto costa una casa a Marina di Massa sarebbe di rivolgersi ad un’Agenzia locale che conosce non solo ogni zona, ma anche ogni strada e addirittura ogni edificio.
Consideriamo infatti come due trilocali nella stessa strada non possano avere lo stesso valore se uno è in un edificio recente e l’altro in un edificio di 50 anni fa.
In linea generale però si possono dare delle linee generali che comunque danno un’idea della realtà del nostro mercato immobiliare.
E quindi in sintesi,
difficilmente si trovano appartamenti a Marina di Massa dal trilocale in su che costino meno di 200 mila euro, a meno che non siano:
- monolocali (piuttosto rari)
- bilocali,
- in edifici piuttosto datati,
- da ristrutturare,
- a più di mille mt dal mare,
- seminterrati,
- mansarde non civili abitazioni
A maggior ragione poi troveremo immobili a più (anche di molto) di 200 mila euro se li vogliamo anche con pertinenze che in zona non sono affatto scontate come:
- il posto auto assegnato o di proprietà,
- il box auto, ancor più raro con l’ingresso largo per i Suv
- la cantina
- la terrazza abitabile (o come diciamo noi pranzabile)
- il giardino esclusivo
Rara inoltre è una distanza dal mare inferiore ai 500 mt.
Rarissimi sono gli immobili nuovi.
Introvabile infine è l’affaccio su lungomare o anche già solamente la vista mare
Vito Desanguine
08 Febbraio 2025
